Как свидетельствуют данные, только 15 – 17 процентов россиян могут позволить себе добраться до небес, т.е. приобрести жилье по ипотеке. Волгоград – не исключение, если не сказать более. Почему? Вместо лобового ответа предлагается простая арифметическая аналитика.
Сегодня кредитные учреждения Волгограда предлагают разные условия ипотечного жилищного кредитования. Изучаем накоротке условия двух из них (по понятным причинам я их не называю).
В первом говорят: 2,5 миллиона рублей – адекватная цена для двухкомнатной квартиры с видом на Волгу в престижном микрорайоне рядом с центром, но привлечь такую сумму из бизнеса не всегда удобно. Мы предлагаем клиентам воспользоваться ипотекой на 20 лет под 12,9% годовых. Первоначальный взнос – 30%, сумма ежемесячных платежей около 20 тысяч рублей. После ввода дома в эксплуатацию эта квартира будет стоить значительно дороже, поэтому сегодня ипотечная сделка будет наиболее эффективной.
Любопытно, - скажет какой- нибудь потенциальный заемщик. Жуть, - подумает другой, не менее потенциальный, клиент. И оба идут в другой банк – ведь хочется и подешевле, и побыстрее.
Там им вежливо рассказывают о том, что до 30 июня 2011 года у них проходит уникальная акция «Возьми за 8%»! В ее рамках кредит выдается всего под 8% годовых на срок до восьми лет. Период оформления заявки не превышает восьми рабочих дней. То есть, покупая однокомнатную квартиру стоимостью 1,7 миллиона рублей по нашей программе, клиент вносит половину этой суммы, а затем ежемесячно выплачивает всего по 12 – 13 тысяч рублей.
При этих двух крайностях все равно возникает один и тот же вопрос : а какой процент жителей Волгоградской области может, даже если у них набралось денег на первоначальный взнос, вносить по ипотечному кредиту от 12 до 2о тысяч в месяц? И кто это может сделать: учитель, работник культуры, медсестра, молодой специалист, у которого папа-мама не знают, как справиться с галопирующей инфляцией?
Недавно довелось прочесть о том, как рисуют банкиры портрет идеального заемщика. Интересный подход, конечно.
Это – женатый человек в возрасте от 25 до 40 лет. У него - высшее образование и высокооплачиваемая работа. Непрерывный стаж составляет не менее двух лет, отношения с работодателем официальные. Есть автомобиль или другая дорогостоящая собственность, а также у него достаточно средств, чтобы уплатить первоначальный взнос. Доход стабильный. Ежемесячные расходы на погашение займа не превышают 40–50 процентов от суммы дохода. То есть, если у человека стабильная зарплата, допустим, 30 –35 тысяч рублей в месяц (много в Волгограде и, тем более, в области, таких?), а расчёты показали, что ежемесячно он должен перечислять банку по 18 тысяч, кредит он не получит.
Между тем, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), на начало марта нынешнего года средневзвешенная ставка по ипотеке составила года 12,5% в рублях, а в валюте - 10,7%.
Число кредитов, выданных в стране, превысило 40 000 - на общую сумму более чем в 55 млрд. руб. И это даже при таких, чуть не сказал кабальных, условиях.
И вот ведь что поразительно: согласно опросу, проведенному Metrinfo.ru, более половины респондентов не в курсе того, что ипотечные ставки на Западе значительно ниже, чем в России. Все это напоминает ситуацию по принципу: съесть то он съест, да кто ж ему даст.
Напомним, в прошлом году премьер-министр РФ Владимир Путин подписал Стратегию развития ипотечного кредитования до 2030 года, согласно которой к 2015 году ипотека должна стать доступной для 30, а к 2030 году — для 60 процентов россиян.
Соответствующий документ, но применительно к Волгоградской области, был утвержден Постановлением администрации региона, которое 14 декабря прошлого года подписал губернатор Анатолий Бровко. В самой Стратегии, в ее четвертом разделе, был сделан очень емкий анализ состояния ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области.
Там, в частности, говорилось: средняя процентная ставка по ипотечным кредитам составила по области 14, 6 процента годовых, притом, что по программе ОАО «АИЖЖ» процентная ставка не превышала 12,5 процента годовых. Рост среднедушевого дохода жителей привел – как вы думаете, к чему? А к тому, что и следовало ожидать в условиях квазирынка: к росту цен на жилье и сокращению потенциальной базы ипотеки. Последовало неминуемое: резко снизилась доля семей, имеющих возможность приобрести жилье – с 17 процентов до 11 на начало 2010 года.
Еще несколько цифр для понимания ситуации: в 2009 объем ипотечных жилищных кредитов составил в Волгоградской области 1млрд 619 млн. рублей, что было на 79,9% ниже предыдущего периода (в среднем по России темп снижения составил 75процентов).
Кризис, как принято считать, пошел на спад. Волгоградская область определила для себя такой рубеж: выйти в 2012 году на строительство 1млн.2оо тысяч квадратных метров жилья. Отмечу, что в 2010году было введено в действие лишь 666, 7 тыс. кв. метров общей площади.
По данным Волгоградского областного фонда жилья и ипотеки, в 2010 году доля ипотечных жилищных займов для физических лиц, полученных ими в общем объеме кредитов на приобретение «квадратных метров», увеличилась до 85% (в 2009 году этот показатель составил 78,9 % В то же время произошло пусть небольшое, но снижение процентных ставок и увеличение сроков кредитования.
Несколько обнадеживает и другое: доля ипотечных жилищных кредитов, полученных физическими лицами на покупку жилья, увеличились на 4, 1% (с 78, 9 процента в 2009 году до 85 процентов в 2010 году.) Более 5,6 тыс. семей решили квартирный вопрос за счет жилищных кредитов, в том числе ипотечных – около 4 тыс. На 10 процентов увеличились и сроки кредитов: с 192, 3 месяца до 211,6 месяца. То есть, было бы нелепо не замечать, что наметилась тенденция к оживлению этого сектора.
Да, банки выдали жителям Волгоградской области на эти цели более 350 миллионов рублей, но это – смешная сумма при огромном спросе на жилье. И потому вопрос: съесть то он съест, да кто ж ему даст? - продолжает доминировать в ипотечном жилищном кредитовании.
Ответы на него, а также пути развития жилищного строительства с участием ипотечного кредитования обсуждались на заседании круглого стола «Инновации в ипотеке в 2011 году», который состоялся вчера в Волгоградской областной думе. В мероприятии принял участие первый вице-губернатор Александр Меркулов.
Заседание провел председатель думского комитета по строительству, жилищно-коммунальной политике и дорожному комплексу Ангар Полицимако при участии депутататов регионального парламента, представителей исполнительной власти региона, муниципальных образований, руководителей банковского сектора, строительных организаций.
Как отметили участники круглого стола, развитие ипотеки в регионе сдерживается следующими факторами: предлагаемые банками процентные ставки пока не позволяют значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования. Ситуация также характеризуется недостаточным объемом предложений на первичном рынке жилья, низкими показателями привлечения в данную сферу долгосрочных инвестиций.
В конце прошлого года между администрацией региона, федеральным ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Волгоградским областным фондом жилья и ипотеки подписано соглашение о сотрудничестве по стимулированию строительства жилья эконом- класса. Был запущен механизм реализации программы «Стимул» на территории региона. Она ориентирована на деятельность банков, активно кредитующих застройщиков и покупателей жилья.
- Не нужно сегодня предоставлять банку залог- агентство ипотечного кредитования выступает гарантом возврата заемных средств И если застройщик не сможет вдруг к концу выплаты продать все свои квартиры, их выкупит по фиксированной цене агентство, вернет деньги банку, а затем их уже реализует,- считает председатель думского комитета по строительству, жилищно-коммунальной политике и дорожному комплексу Ангар Полицимако.
Программа «Стимул» как раз и призвана минимизировать риски финансистов по возврату заемных средств, уменьшить процентную ставку по кредитам для потребителей, а также дать застройщикам гарантии выкупа нереализованного жилья. Уже ряд строительных компаний региона включились в программу. Первым проектом в рамках соглашения стало возведение ОАО «ВЗЖБИ №1» комплекса многоэтажных жилых домов в Советском районе Волгограда (квартал улиц Комарова - Яна Купалы).
Первый вице-губернатор Александр Меркулов подчеркнул, что администрация области ставит сегодня задачу максимально использовать для строительства доступного жилья субсидии, поступающие из федерального центра на обеспечение жильем различных категорий граждан. Это касается ветеранов, детей-сирот и других, а также реализации программ ипотечного кредитования.
Кроме того, в числе наиболее актуальных вопросов – определение перспективных площадок под жилую застройку, создание инженерных коммуникаций, которые занимают львиную долю в структуре затрат при строительстве, что влияет на удорожание жилья. Пристальное внимание планируется уделить и теме недостроя, который существует, в первую очередь на территории Волгограда.
- Должен быть комплексный подход к развитию жилищного строительства, - отметил Александр Меркулов. - Необходимо разрабатывать площадки, на которых мы будем возводить уже целые микрорайоны. Нужно более продуктивно сотрудничать с кредитными учреждениями региона, тщательно изучить их банковский продукт в данной сфере. И финансистам должна быть понятна наша политика. Еще один важный момент – ставка на проекты с использованием современных технологий, которые снижают себестоимость строительства жилья.
В качестве стратегических задач на «круглом столе» была обозначена такая: подготовка инвестиционного портфеля, причем не только в области строительства, но и других базовых секторах экономики.
«Рост темпов возведения жилья идет параллельно с развитием экономики в целом, повышением платежеспособности населения, - резюмировал Александр Меркулов. - Сегодня увеличение объемов ввода жилья, развитие отрасли – задача номер один для всех регионов. Ее успешное выполнение - показатель умелого государственного подхода к решению социальных проблем».
